STJ decide que convenção de condomínio pode proibir aluguel via Airbnb

Este é o primeiro caso do tipo a chegar a uma Corte superior. O entendimento não será automaticamente aplicado a todos os casos semelhantes que tramitam atualmente, mas configurará um precedente a embasar decisões futuras em processos análogos, uniformizando a jurisprudência diante de uma série de decisões divergentes ao redor do país.

O caso específico é o de um condomínio de Porto Alegre, cuja administração processou duas pessoas por disponibilizarem os próprios apartamentos no Airbnb. O argumento apresentado foi o de que elas desrespeitaram a convenção, que veda atividades comerciais no edifício.

Na prática, a decisão do STJ mantém as sentenças de primeira e segunda instâncias que condenaram os moradores a se abster de hospedar pessoas por meio da plataforma, sob pena de multa diária de R$ 200.

Para a corrente vencedora na Corte superior, se a convenção decidir vedar qualquer destinação dos imóveis que não seja a meramente residencial, os proprietários são obrigados a cumprir a determinação, sob pena de penalidades como o pagamento de multa.

Por meio de nota, o Airbnb disse que o STJ confirmou a legalidade do aluguel pela plataforma, sem considerar a prática como uma atividade hoteleira. A decisão "não determina a proibição de atividade em condomínios de maneira geral", afirmou a empresa. "Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente."

Votos

“Um condomínio estritamente residencial não se amolda a esse tipo de hospedagem. O condômino é obrigado a dar às suas unidades a mesma destinação que a edificação, ou seja, a residencial, carecendo de expressa autorização para destinação diversa, inclusive para hospedagem remunerada”, votou o ministro Raul Araújo.

De acordo com o ministro, cujo voto conduziu o julgamento, os próprios réus reconheceram, nas instâncias inferiores da Justiça, terem usado os imóveis como uma espécie de “hostel” — o que caracteriza justamente o fim comercial conferido aos apartamentos.

O ministrou citou, ainda, que a moradora oferecia serviços como lavanderia e internet sem fio, o que configura o caráter comercial da hospedagem, além de ter feito mudanças estruturais no apartamento com o intuito de alojar um número maior de pessoas.

Também foi levada em conta a questão da segurança do condomínio e dos demais moradores. A maioria do colegiado entendeu que o proprietário de um apartamento loca não apenas a sua unidade, mas todas as partes comuns do condomínio, como piscinas, salões de festa e academias.

“A forma de utilização do imóvel altera a finalidade residencial do edifício, exigindo relevantes adaptações na estrutura de controle de entrada e saída de pessoas e veículos do prédio, que restaria dificultada, dando aos aproveitadores oportunidades para arrombamentos fáceis ou outros crimes.”

O ministro Antônio Carlos afirmou que não está em questão a legalidade do Airbnb, apenas a possibilidade de o condomínio poder ou não proibir os aluguéis de imóveis por meio da plataforma. “A convenção tem poderes para disciplinar e vedar essa espécie de uso não residencial do imóvel”, disse.

Segundo ele, essa restrição não viola o direito de propriedade. O ministro observou, entretanto, que eventuais abusos e exageros fixados pela convenção deverão ser examinados caso a caso pelo Poder Judiciário.

Vencido, o relator, ministro Luís Felipe Salomão, presidente do colegiado — que já havia votado no início do julgamento do caso, em outubro de 2019 —, afirmou não concordar que um argumento de restrição genérico, como o chamado “desvirtuamento da finalidade residencial do prédio”, possa estabelecer a proibição.

Ele observou que a restrição vai de encontro aos avanços da sociedade moderna, que vive em meio à economia do compartilhamento, e que a locação via Airbnb incentiva a inovação e estimula os direitos à livre iniciativa e à concorrência.